Kişiler ya da kişi ile kurumlar arasındaki eşya ile taşınmaz malvarlığı konusunda meydana gelen ihtilafların çözülmesinde Mersin tapu avukatı desteği alabilirsiniz. Medeni Kanuna’na bağlı olarak karşımıza çıkan hukuk ana dallarından gayrimenkul hukuku, taşınmaz malvarlığı üzerindeki düzenlemeleri kapsar. Gayrimenkul hukuku davaları konusunda işlem yapabilmek için bu alanda uzmanlaşmış avukatlardan destek almakta fayda vardır.
Gayrimenkul Davaları Nelerdir?
Gayrimenkul hukuku davaları, genellikle tapu iptal ve tescil davası başta olmak üzere gayrimenkulün sahipliği hakkında ortaya çıkan ihtilaflardan kaynaklanır. Ev, iş yeri, arsa, tarla ve benzeri taşınmaz mallara ilişkin uygulamada en çok karşılaşılan gayrimenkul davaları şunlardır:
- Tapu İptal ve Tescil Davası
- İzale-i Şuyu Davası
- Konut ve İş yeri Kira Davaları
- Kamulaştırma Davaları
- Ecrimisil Davaları
- Ayıplı Gayrimenkul Davası
- El Atmanın Önlenmesi Davası İ
Bu tip gayrimenkul davalarında herhangi bir hak kaybına uğramamak için mutlaka deneyimli uzman avukatlardan destek alınmalıdır. Taşınmaz üzerinde yaşanan uyuşmazlıklarda gayrimenkul hukuku kapsamındaki kanunların hükümleri uygulanmalıdır. Bu süreçte dava veya dava takibi için deneyimli gayrimenkul avukatlarından destek alınması, daha kısa sürede sonuca ulaşılması konusunda da önemlidir.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
Taşınmaz davaları arasında yer alan izale-i şuyu davası, bir başka deyişle ortaklığın giderilmesi anlamına gelir. Uygulamada sık karşılaşılan bu dava türünde öncelik bir taşınmaza birden fazla kişinin sahip olması halinde gündeme gelir. Paylı mülkiyette paydaşlar taşınmazın taksim şeklinde anlaşamaması ve ihtilafların çıkması sık sık görülebilir. Bu tür durumlarda paydaşlar ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla mahkemeye başvurarak izale-i şüyu davası açabilirler.
Tapu kaydının incelenmesinin ardından davaya konu olan tapu baz alınarak tüm paydaşların davaya katılması sağlanır. Anlaşılamayan taşınmazda pay sahibi olan bütün kişiler davaya dahil edilmezse, bu taşınmaz davasında sonuca ulaşılamaz. Dolayısıyla mahkemenin izale-i şuyu davasını reddetmemesi için mutlaka tüm pay sahiplerinin dava kapsamına alınması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davası olarak da bilinen bu dava türünde taşınmazın aynen taksimi mümkün olan hallerde aynen taksim, mümkün olmayan hallerde ise icra dairesi öncülüğünde satış bedeli payları oranında dağıtım yapılır.
Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
Hukuki literatürde sıkça karşılaşılan kamulaştırma terimi, kamu yararı kapsamında herhangi bir kişiye ait olan mülkiyetin tek taraflı bir idari işlemle kamuya aktarılması işlemidir. Kamulaştırma kararı, idarenin kamu yararına kullanım üzerine herhangi bir kişiye ait gayrimenkulü seçmesiyle gündeme gelir. Kamuşlaştırma işleminin hukuka uygun koşullar altında tamamlanabilmesi için idarenin adli yargıda taşınmaz sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açması şarttır.
İdare tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasında mülk sahibinin hakları avukat tarafından savunulur. İdarenin kamu yararı kararı hatalıysa, bu işleme karşı idari yargıda karşı dava açılabilir. İşte iptal ve tescil davası, idari yargıdaki kamulaştırma kararının iptali davasının sonucundan etkilendiği için kamulaştırma kararı iptal edilince, dava mülk sahibi lehine sonuçlanır. Birbiriyle ilişkili bu süreçleri takip eden uzman tapu avukatı davanın taşınmaz sahibinin lehine bitmesini sağlamak için tüm hukuki işlemleri hayata geçirir.
Müdahalenin Önlenmesi Davası
Gayrimenkul hukukunda en çok görülen davalardan biri de müdahalenin önlenmesi davasıdır. Bir başka deyişle men-i müdahale davası olarak bilinen bu süreçte herhangi bir taşınmazdan yararlanmak için taşınmaz sahibinden izin alınmadığı durumlarda gündeme gelir. Taşınmazın sahibinden onay alamadan bir taşınmazın herhangi bir şekilde kullanılması hukuken olumsuz olduğu için bu tür durumlarda önleme davası açılabilir.
Bir gayrimenkulün sahibinden izinsiz bir şekilde kullanılması mülk sahibine men-i müdahale davası açma hakkı verir. Taşınmazın hak sahibi olmayan bir kişi tarafından işgal edilmesi gündeme gelmiş ise bu durumda işgalci taşınmazdan hukuki yollarla çıkarılır. Ayrıca bu süreçte haksız işgalciden ecrimisil yani işgal tazminatı da talep edilebilir. Birbirleri ile çok alakalı olan bu davalarda herhangi bir hak kaybına uğramamak için mutlaka deneyimli avukatlardan destek alınması gerekir.
Tapu İptali ve Tescili Davaları
Tapu iptali ve tescili davası, gayrimenkul hukuku kapsamında pek çok farklı sebebe dayanarak açılabilir. Hukuki alanda gerekli şartların oluşması durumunda kamulaştırma kararına yönelik de tapu iptal ve tescil davaları açılabilir. Tapunun iptalini gerektiren olgular somut hale geldikten sonra tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Genellikle tapu iptal ve tescil davası çeşitleri şunlardan oluşur:
- Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
- Kadastro İşlemi ile Verilen Tapunun İptali ve Tescili Davası
- Miras Hukukundan Doğan Tapu İptal Davası
- Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal Davası
Şufa Davası (Önalım Hakkı Davası)
Hukuki literatürde şufa hakkı, bir başka deyişle ön alım hakkı olarak tanımlanır. Taşınmazın sahibi taşınmazı üçüncü kişilere aynı koşullarla taşınmazı alma hakkı verebilir. Bu tür durumlarda hukuken yenilik doğrulduğu için önalım hakkı gündeme gelir. Önalım hakkının koşulları meydana gelmişse, bu durumda uzman tapu avukatı desteği ile şufa davası açılabilir. Şufa davası, genellikle paylı mülkiyette pay sahibi olmaktan kaynaklanır. Ancak şufa hakkının kaynağı baz alınarak ön alım davası açılmasına da dikkat edilmelidir.
Miras Hukuku Kapsamındaki Tapu İptal Davası
Miras hukuku farklı bir özel hukuk dalı olsa da bu kapsamda da tapu iptal davaları gündeme gelebilir. Örneğin bir taşınmaz sahibinin vefat etmesinin ardından miras hukuku kapsamına giren olaylardan birtakım anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. Mirasçılardan biri kendi saklı payına tecavüz edildiğini iddia ettiği durumlarda tapu iptal davası açılmalıdır. Mirasta mal paylaşımı davası kapsamında sürecin ilerlediğinde bir yönüyle tapu iptal ve tescil davasına dönüşüm yapılabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
Gayrimenkul hukuku kapsamında dava ayrı bir hakka dayandığı için tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı söz konusu değildir. Tescilin yolsuzlukla veya kanunen usulsüz olmasına rağmen iyi niyetli olan tapu sahibi için kanunen belirlenmiş olan zamanaşımı süresi 10 yılın geçmesiyle değişir. 10 yıllık bu sürecin ardından artık tapu geçerli bir hale gelir.
6098 sayılı TBK 39.maddesinde yer alan “Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak 1 yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onaylamış sayılır.” hükmüne mutlaka dikkat edilmelidir. Bu sürecin devamında 1 yıl süre içinde dava açılmadığı takdirde tescil işlemi de geçerli hale gelir.
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal Davası
Hukuki ehliyetsizlik kavramı, kişinin temyiz gücüne veya iş ehliyetine sahip olmadığı anlamına gelir. Kanuni açıdan işlem yapılabilmesi için çok önemli olan hukuki fiil ehliyeti, kişinin eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçların anlayıp, değerlendirmesini ve ayırt edilebilmesini sağlar. Bu kapsamda bir kişinin tapuda taşınmazın devri işlemini yaparken de fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapı iptal ve tescil davasında profesyonel destek için Mersin tapu avukatı desteği alınmalıdır.